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疫情封关期间，香港楼市尤其是豪宅市场由于缺少内地买家，出现了较明显的市场下跌。

在今年的第一季度，香港豪宅价格降了4.5%，豪宅租金整体降幅也达到2017年以来最大。

豪宅降价5000万求售、地皮亏损25.7亿贱卖，楼价辗转向下，往常繁荣火爆的房地产市场陷入寒冬。

半山豪宅降价5000万卖不出去

香港楼市打破“只涨不跌”

近日，据港媒报道，张柏芝在离婚之前购买的世纪大厦单位，已经由多年前的2亿港元减至1.5亿劈价求售。

据爆料，张柏芝与谢霆锋在2011年离婚，宣布婚变之前，谢霆锋花了一亿港元买中环铺位，而张柏芝豪掷1.28亿港元，以“摸顶价”购入世纪大厦顶楼单位，单价创下当时新高。

这些年，张柏芝一直都将房子租出去赚租金，但最终决定还是卖房。

据中介透露，张柏芝的报价从放盘后就一路降价，由2亿变1.75亿，现在还以1.5亿元挂牌。

而同座最新一宗成交，已经是2018年的事，一个低层单位以1亿港元卖出。

以此推算，张柏芝的豪宅要降价到1亿港元，才可能有人接手。

亏本甩卖、地皮流拍，豪宅价值迅速缩水

去年11月，有“山顶地王”之称的港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。

二手豪宅也遭遇了亏本甩卖：

有买家不惜损失3610万港元的定金，放弃总价7.22亿港元的Mount Nicholson顶级豪宅。

尖沙咀一套复式豪宅，从1.5亿港元降至1亿，最后降到甩手价4000万港元。

更早一次“豪宅甩卖”是在去年8月，何文田半山一号一套约150平的房子，原本定价3500万，后来降了350万才卖出去，比市场价低了10%。

事实上，不止豪宅在降价，近几年内地买家最喜欢买的地区也在房价下跌的范围中。

九龙、新界豪华平均销售价格下滑4.5%，九龙站、九龙塘分别下滑6.9%和4.9%。

老牌豪宅加大放租放售，十年租金升势按下暂停键

5月6日，仲量联行的数据显示，香港豪宅租金相较于2019年下跌了5.8%。这也是香港豪宅租金自2017年以来的最大跌幅。

并且，在过去的两个月，老牌豪宅增加了不少放租放售的房子。

有业主表示，他手上的两套房已经空置了七个月，一直没能找到合适的租客，干脆减价求售，希望套现度过难关。

事实上，自去年底，香港各区就已经出现了劈租潮。

据差估署数据显示，自2008年以来，香港私人住宅租金曾连升十年。但从去年下半年开始，受到游行冲击，香港经济增长大幅下跌。

去年12月租金指数就已连跌4个月，全年累跌近1.8%，打断持续十年的租金升势。

种种迹象表明，香港豪宅的价值正在迅速缩水。

亏损25.7亿贱卖地皮

香港楼市正遭遇“寒冬”

和房企亏损25.7亿的数额比起来，张柏芝的豪宅劈价售卖也只是“寒冬”中的冰山一角。

5月11日，香港上市房企高银金融发布公告称，公司决定以约70.4亿港元出售一幅位于九龙启德发展区的住宅土地，买方为Top Family Group Limited。

据悉，该项目地块由高银系公司迅富国际有限公司与高银系主席潘苏通以组成合资公司方式，于2018年11月斥资89.07亿港元拿下。

对比一年半前的中标价，此次出售折让约21%。

高银金融预期，扣除偿还集团的借贷后，此次出售将录得亏损约25.71亿港元。

香港楼市正遭遇前所未有的“寒冬”，或许这也是高银金融本次贱卖地皮的主要原因。

持续近半年的社会活动，加上疫情黑天鹅全球肆虐，美股10天内连续4次向下熔断，都令买家将怀疑的目光聚焦在香港楼市。

据银行调查香港物业的估值结果显示，许多屋苑的房价比去年下半年的成交价，下跌了10%左右。

以沙田第一城举例，最近沙田第一城10座中层327平方尺的房子，只能卖到530万，而去年同面积同户型的房子能够卖到636万，跌了100多万。

商业地产方面，今年一季度香港甲级写字楼平均待租率升至10%，创下十年新高。

自去年二季度以来，香港甲级写字楼的租金已经开始走弱，受疫情拖累，降幅在今年首季进一步加剧。

以中环的超甲级写字楼为例，今年第一季度的租金跌幅达到4%，同比下跌近12%。

许多专业人士都预测今年香港的楼市将会下跌，星展银行预测香港楼价会跌15%，一些地产公司甚至认为今年的房价会跌20%。

“首付1成”无用武之地

香港楼市泡沫有多严重？

长达15年的荣耀时刻悄然褪去，香港楼市正在度过漫长的冬天。

去年10月16日，香港特区政府公布了《施政报告》，提出放宽按揭政策，首次置业者首付一成即可在香港买房。

本来以为这是一次上车的好机会，谁知道房价竟然下跌了，刚贷款的那批人，分分钟变成了负资产。

还有最近出现的“失业潮”，给这批背着房贷的人，也带来了不小的压力。

20年来，香港楼市经历了大风大浪、“十起十落”。亚洲金融危机、投机、炒作、跟风，使香港楼市泡沫于1997年破灭，房价一度下跌70%。

1987-1997年，是香港房价疯狂飙升的时期，10年上涨了10倍，香港人平均把月薪的74%用作供楼，香港房价更是在1997年达到一个历史高峰，单价达14万港元/平方米。

持续狂涨的香港房价，也让以地产为主业的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤“香港四大家族”积累了惊人的财富。1997年，四大财团的财富总和超过440亿美元，相当于当时7个广东省的财政收入。

1996年，由于买房人太多，房子供不应求，开发商不得不实行摇号购房——香港比内地大概早了20年进入全民摇号买房的时代。

1997年香港楼市亚洲金融危机爆发，香港经济元气大伤，刺破了楼市泡沫；香港回归后第一任特首董建华提出“八万五计划”，即每年新建不少于八万五千套廉价住房。

图片来源：香港01

2000年至2003年，由于“八万五”计划，香港楼市持续下跌，最高时跌去七成，这是香港楼市有史以来跌得最惨重的一次。

“八万五计划”被彻底放弃，直到2003年2012年之后，香港房屋委员会才首次发售新居屋，且只有2000间。

图片来源：国民经略

从2003年到2018年是香港15年的大牛市，房价平均上涨了5倍以上，部分地区房价上涨了10倍。

从2003年7月至2018年7月，香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8，涨幅为5.7倍，其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅均在10%以上。

今年3月，中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，港府过去十年在楼市实施的辣招，无疑妨碍正常发展，但亦因此消除市场中的泡沫。

起起落落之间，香港依然是中国为数不多经历国际金融市场洗礼过的城市，它曾是我们瞭望和观察欧美的唯一窗口。

在中美贸易摩擦、修例风波及新冠肺炎以来，房价受到了一定的冲击作用，这一次，香港楼市还能再次书写传奇吗？

来源|广州楼市、21世纪经济报道、中国证券报、大公报、房地产导报

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