在一堆房企年报宣布难产之际，3月30日午间，碧桂园发布2021年年度业绩报告。随后，股价一度拉涨超9%，最终收涨6.29%，最新市值1407亿港元。

究竟财报情况如何？盘后，碧桂园召开业绩发布会。

莫斌：目前房地产调控政策已经筑底

目前做有现金流的利润：控支出，调结构，保资产

在业绩会上，有媒体提问，房地产市场持续下行，碧桂园如何做到穿越周期？

碧桂园集团总裁莫斌表示，过去一年房地产市场经历了十年来最大的波动，这是由于房地产调控政策施加作用的结果。所有的调控都是为了维护房地产市场的长远发展。目前房地产调控政策已经筑底，市场信心逐渐恢复。但由于疫情影响，市场信心还需要一段时间恢复。新房销售市场去年18万亿，市场永远存在，房地产是支柱性产业，碧桂园对未来充满信心。

谈及如何穿越周期，莫斌强调，与企业内部竞争力密切关联。莫斌提到，从2018年开始，碧桂园做出了全周期综合竞争力提升的安排，在提升过程中，考核标准也做了相应调整。在行业上行期、平稳期，主要以销售额、回款率作为目标，而在下行周期，以各区域可动用资金作为考核目标。

针对目前状态，碧桂园重点在开源节流，保现金流，保三条红线，做正确的事情，做有现金流的利润，以及做确定性的事情，控支出，调结构，保资产。

在支出端，碧桂园根据支出的大类做不同的管控措施：一是对工程款做穿透式管理，通过科学合理的方法，对业务进行拆分，穿透到每个楼栋的每一笔支出，不盲目新增无效产值，保障精准供货。二是进行常规费用归零管控，除刚性费用外，其余费用进行零基预算；对每个费用科目、每一笔费用都由承责部门管控，精细化落到实处；以项目为单位做营销费率管控，根据投放效果制定投入额度，降低无效支出。同时，强化自销，善用自有平台，优化成交结构，减少对分销的依赖，降低渠道费用。三是继续优化融资结构，通过提前偿还或回购部分高息短债降低融资成本，债务久期也得到了有效优化。

在收入端，不断提升在手资源的周转效率，盘活大宗资产。一是通过多维度对货量进行分类，精准铺排，增加经营性收入：在资金维度，按照资金收回效率对各类货量的销售次序做了分类和排序，匹配相应的营销策略和资源。从货量流速的维度，针对常规住宅资产做好供销匹配。二是形成完善的价格监控体系及纠偏机制，制定合理的目标及完善的闭环管理机制。

希望可以穿越周期，活下去，活得久。

将在2024年之前实现“绿档”

不会继续加大融资额度

关于三道红线，莫斌表示，目前碧桂园仍然处在较为健康的黄档，净借贷比率和现金短债比都比较良好，剔除预收账款的资产负债率也降到了74%，碧桂园将在2024年之前实现从黄档到绿档的调整。

此外，碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君表示，开发贷方面，对优质的企业，四大行都表现出极大的支持。碧桂园收并购方面的贷款额度，银行给的授信也进一步加大。所以，2022年整个地产行业的优质企业融资环境应该是会比较好，也比较乐观。

伍碧君随后指出，但碧桂园基于自身对行业未来的发展和对自己的定位，可能还是会继续保持住杠杆，坚定地向三条红线转绿努力，所以不会继续加大融资额度。

营收同比增长13%突破5000亿

再来看看具体年报数据。

年报显示，2021年碧桂园销售规模保持行业领先，债务规模和融资成本实现“双降”，债务结构进一步优化，财务状况愈发稳健。2021年全年，碧桂园权益合同销售金额5580亿元，营收5230.6亿元，同比增长13%。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构统计的年度销售排行中，碧桂园是唯一全口径销售额在7000亿档次的房企，也是唯一权益销售额破5000亿的房企，业绩继续稳居行业榜首。

虽然营收增长了，但整个地产行业下行周期中，利润还是下来了。数据显示，毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元，同比均有下跌。

而在随后在业绩发布会上，谈及公司毛利率下行的原因，碧桂园首席财务官伍碧君指出两方面原因：一是在2017年、2018年期间公司拿了一部分高价地，目前进入到交付期。二是因为2021年下半年市场的销售环境比较恶劣，售价比预期要差一点。

伍碧君补充道，2020年和2021年上半年拿的项目，销售毛利率已经达到20%的毛利率水平。“调整期结束之后，公司整体毛利率的水平会重新向上。”

杠杆走低、现金余额1813亿元

现金短债比高达2.3倍

当前行业资金面持续收紧，加之多家房企债券到期迎来偿债高峰，充裕的现金流是企业抵御风险的基石。

报告期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。销售回款率高，极大地保障了企业经营性现金流的安全。2021年碧桂园实现正净经营性现金流，达到108.6亿元，显示出企业自身造血能力强劲。

同时，碧桂园财务状况持续优化，债务规模稳步下降，融资成本逐年走低。截至2021年12月31日，公司现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至25%，现金短债比约为2.3倍。净负债率为45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点；加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%。

鉴于碧桂园持续优化的经营和财务基本面，公司受到评级公司及主要金融机构的认可，在行业下行期保持评级稳定。

据悉，自2021年下半年内地地产行业进入下行周期以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次，体现了行业下行对房企信用资质的影响。在此背景下，穆迪、惠誉仍维持对碧桂园“投资级”评级，标普维持公司“BB+”评级，展望“正面”。

总土储合计1.8万亿

2022年权益可售货量将在6500亿以上

碧桂园是全国土储布局最为广泛的企业。截至2021年12月31日，公司开发项目遍布中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个县级市/区/县，项目总数达到3216个。

截至2021年年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计约1.8万亿元，可维持公司未来3年左右的销售需求。

总体来看，碧桂园的土储资源既丰富又均衡精准，兼具广度和深度。2021年底可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了国家重大区域发展战略和人口流动趋势。

2021年全年，碧桂园共获取333幅土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元，权益比保持在85%以上。按金额计算，新获取土地中，66%分布在三四线城市，29%通过多元化方式获取土地，撬动了37%的权益货值。

碧桂园在2021年进一步完善了货量结构的调整，布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈。新获取土地中，85%的土储聚焦五大都市圈，精准布局为未来业绩增长提供了重要保障。在2021年新增的土储中，江苏、广东、浙江的投资额超过50%，加上河南、上海、安徽的投资，合计超过70%。

在推货方面，碧桂园方面预计，2022年全年权益可售货量将在6500亿以上，公司将按照“以销定供”进行闭环管理，预计全年去化率不低于70%。

关键词：