作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

NO. 1｜壹

近段时间，“提前还房贷”又掀起了高潮。有几个驱动因素：

(资料图片)

一是，春节前后，大家发了年终奖、公司分红，手上有钱了；

二是，春节前，理财产品大面积破净、收益率回撤，甚至负收益，让老百姓(行情603883,诊股)对于房贷利率（一般在4%-6%）和保本理财收益率（目前在3%以下居多）的对比，有了清楚的认识。

什么认识？原来房贷不便宜！

三是，对房价的预期，不太乐观。很简单，承担了很高利率（至少高于理财利率）来借银行的钱，买了一项价格下跌的资产，而且这个资产未来可能还会降价。由此，持有房贷不划算。

NO. 2｜贰

有朋友告诉我，最近他发年终奖了，计划提前还房贷，但没成想，手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能。据悉，有的银行可以在手机上申请，但放出的号很少，每天点进去都显示预约已满。到柜台办理，要么窗口很少、要么排好几个小时。即便预约到的，也要等待2-3个月。

另外，提前还贷普遍要缴违约金。

2022年到现在，尽管房贷利率下降了1个百分点左右，但对老百姓而言，利率还是很高。已经发放的房贷，利率大部分要在5%左右。特别是，2016-2021年，商品房市场在高位运行，那时的房贷利率普遍在5%以上。问题是，现在存款和保本理财的利率，普遍低于3%。

比如，5年期定期存款利率普遍在1.5%（零存整取、整存零取）-3%（整存整取）。此前收益比存款高的货币基金，其利率在2022年比存款利率还要低。在老百姓眼里，过去银行理财一直是没有风险的，但现在也大面积破净，出现负收益。相对收益更高的资管产品，亏损本金的现象也在2022年不断出现。没有比较就没有伤害，如此一看，房贷利率就很高了。

记得在2014-2017年，那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶，社会融资需求很旺盛，金融环境也很宽松，金融机构大量发行各类融资产品，老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种，而且多是刚性兑付的。所以，即便那时房贷利率在5%以上，也是相对便宜的。

因此，那会儿大家买房时，都想多申请房贷、少给首付，结余的存款搬家到了理财和资管，赚更高的利息。深圳的居民，即便手上有钱，也是尽量多贷款；剩下的钱，再去首付买房。2022年，深圳居民房贷负增长。

现在，情况不一样了！

房贷利率变高了，理财收益走低了，自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转。近期，理财收益大面积破净后，引发大规模的赎回。回到存款账户上的钱怎么处置？老百姓是聪明的，简单的加减法算得很清晰了，提前还贷是最好的选择，等于变相理财。

NO. 3｜叁

还有一个重要的触发因素，就是近期房贷利率动态调整。

根据央行政策，70个大中城市中，有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市，这些城市大部分的房价在下跌。由此，未来全国绝大多数城市的首套房利率取消下限。对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。这时，要么还贷款，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。

对银行来说，近年来对实体贷款利率明显走低，2022年下降了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此，房贷就是优质资产了。同时，2022年居民存款同比多增近8万亿，包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金，大部分成为定期存款。

银行资金成本增加，而增量房贷申请在下降，2022年新增房贷占比降至5%，这是历史新低。说明什么，大家不愿意加杠杆买房了，不划算。同时，存量房贷被提前还贷。这对把银行架在火上吗？

所以，为啥银行对提前还房贷“设卡”？

NO. 4｜肆

2021年上半年，老百姓“排队等待放贷款”，现在却是“排队等待还贷款”。一年的时间，发生如此大的反差，大背景就是对楼市的预期发生逆转。过去，百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本，大家对房贷利率不敏感。现在，对房价的预期逆转了，房子的成本也全面显现，包括房贷、物业、折旧等等，这也是近期楼市低迷的根源之一。

据测算，热点城市房子的综合持有成本，在5%-9%，房价不涨这么多，持有房子是不划算的。

只要房贷利率高于理财利率，只要房价还在下跌，且居民预期房价下跌，提前还贷的动机，就一直会存在。

所以，就不难理解，为何央行对房价下跌城市的房贷利率不再设下限，一方面是为了收缩房贷利率和理财利率之间的倒挂，更重要的是以降低房贷利率缓冲房价下跌。近期楼市政策更多转向需求端纾困，目的也是激励大家购房，缓解房价下跌预期。短期内要稳楼市，就得这么做。

总之，房价上涨时，大家都很嗨。一旦房价下跌，且形成持续下跌预期，所有的问题都出来了。提前“还房贷”，这是居民在主动“降杠杆”；开发商不拿地，也是主动“降杠杆”。

表面看，这不是好事嘛！国家一直希望资金不要大规模进楼市。但是，事情是相互关联的。汝之砒霜，彼之蜜糖。地产原来是金融的“加速器”，现在逆转到成为金融“减速器”。降杠杆，通过行业关联性，形成了全社会的信用紧缩、流动性陷阱，预期悲观，经济就很难振作。

本文来源：李宇嘉地产笔记

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关键词： 提前还房贷