近期反映地产部分开工数据表现亮眼，引发市场对于美国地产是否将开启趋势性修复的关注，进而可能影响美国经济周期、甚至加息节奏的判断。那么住宅地产近期的修复可否持续？商业地产的潜在风险是否可控？

1）新屋开工与建筑许可等领先指标超预期抬升；2）新屋销售“量价齐升”，但相占比更大的成屋销售未见趋势拐点，价格持续抬升至去年年中高位；3）抵押贷款利率跟随长端国债从去年底高点一度明显回落，近期抬升后较此前高点仍有距离。

1）金融条件改善：美债利率距离此前高点仍有一定距离，直接影响购房需求的30年房贷利率与10年国债走势高度相关2）整体地产市场供给吃紧：新屋库存不足，占到整体房地产市场九成的成屋市场极低的库存水平在需求边际改善下，迅速传导到新屋和开工市场3）待售房屋结构性问题导致需求转移：挂牌市场缺少中等收入家庭可负担的待售房屋，进一步放大了住房成本和负担能力带来的压力，迫使购房者需求转移到新屋市场。

当前较低的库存以及居民的资产负债表状况为未来利率重新进入下行通道后，房地产周期修复提供了可能。但当前的高房价制约了居民负担能力或一定程度挤压需求侧的修复。

商业地产整体仍处于下行通道，1）价格继续回落；2）空置率仍在抬升；3）信贷标准持续收紧但中小银行信贷规模不降反升；4）低等级CMBS利差走阔、违约率仍在抬升。不过，美联储公布的压力测试显示极端假设下大银行抵御风险能力较高。